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阳光城朱荣斌:千亿之后的攻坚战

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[摘要]对于阳光城来说,这只是一个阶段性的“胜利”。调整已经在制定中,用朱荣斌的话说,它是永恒的。

文/时代金融张昌旺

与两年前首次加入阳光城的时候相比,朱荣斌(阳光城集团执行主席兼总裁)更加冷静,他的“树木质量”计划正在按预期进行。他需要做的是根据市场变化来锚定课程并纠正偏差。

在过去的六个月里,阳光城已经完成了900亿的合同销售,并增加了其收入的净收入,并回归母亲的225亿和14.49亿,两者都实现了超过40%的增长。

对于阳光城来说,这只是一个阶段性的“胜利”。调整已经在制定中,用朱荣斌的话说,它是永恒的。

“当公司的销售规模超过1000亿时,我们必须从各个层面积极考虑我们的管理,理念,措施和机制是否符合当前的业务结构和规模,并不断改进和创新公司的管理。”在过去的六个月里,阳光城的两项调整已提上日程。

朱荣斌透露,阳光城将着手调整激励机制,平衡规模和利润,反映当前的创造;同时加强质量定位,加大质量评估和利润评估。其中,质量评估以工程质量和设计质量为突破口,而利润评估则是对当期利润和结算利润的综合评估。

平衡规模和杠杆

阳光城在年初设定目标为1800亿,并且不乏“过于保守”的声音,因为这个数字仅比去年的销售额少了200亿,远远低于70%的销售额。去年。增加。

数千亿之后的“刹车”并非没有道理。一方面,房地产调控仍然是常态,融资和销售都面临压力;另一方面,阳光城的重新设计尚未完全完成,过去发展中的一些历史问题仍需要时间消化。

朱荣斌直言不讳地说,阳光城不再是规模理论,而是发展速度与杠杆之间的平衡。 “过去,吴宗(吴建斌)是'你有钱,我有土地',现在我觉得我在绳子上跳舞。阳光城必须保证发展的速度,但它不能突破债务。 “

今年上半年,阳光城实现全面合同销售额900亿元,同比增长28%,完成年度目标的一半。 “一半以上的时间,超过一半的任务”是阳光城的第一次,销售节奏的突破来自“行动51”,这是一个以5个月和100个为目标的营销安排十亿”。在“行动51”的部署下,阳光城在6月份的单月突破了200多亿。

“今年上半年的销售业绩良好。我们将在今年下半年更加彻底地做到这一点。阳光城将对全国200多个项目进行分类,并根据市场竞争,股票和利润进行分解,并根据每个项目的不同情况做出不同的分类。行动。“阳光城集团助理总裁陈有金透露。

高杠杆是阳光城的历史遗产。今年年初,阳光城集团执行副总裁吴建斌提出,三年内净负债率应控制在100%以内,目标应在2019年降至150%。已提前完成。

时代财经获悉,今年上半年,阳光城的净负债比率已下降至145%。与此同时,其债务结构也在不断优化。截至6月底,阳光城的计息负债为112.1亿元,其中短期计息负债为341亿元,占计息负债比例较上年末下降12.34个百分点。年份为30.47%。融资比例也降至31%。

加入阳光城后,吴建斌开了一个“处方”来减少债务。阳光城集团首席财务官陈妮透露,从2017年开始,管理层已提出积极优化和改善控制责任。一方面,阳光城并没有通过“多少借款”来增加其负债的绝对值。另一方面,它加强了运营中的现金回流以收取付款。

今年上半年,阳光城的回报为725亿元,补充土地储备的支出为323亿元,控制在合理的比例范围内。截至2019年上半年末,阳光城土地储备总量为4,396万平方米,估计为5467亿。

战斗品质和奋斗

当规模超过1000亿时,阳光城更多地追求胜利,但管理,机制,组织和业务结构和规模的匹配。这几乎是每个以增长为导向的住房公司必须面对的主张。

朱荣斌最近最重要的工作是专注于产品质量管理。这源于内部反射。 “我们已经审查并认为,在过去,我们已经在规模的范围内实施了'质量树基准'战略。没有足够的努力。“

阳光城选择对产品质量大惊小怪。最重要的要求之一是提高产品的溢价能力,从而提高整体利润水平。今年上半年,阳光城的净利润率为6.44%,并不优于同业。朱荣斌并不承认净利润率是阳光城的“短板”。

“在价格限制政策下,很难实现高利润率,这对每家公司都是如此。这就是为什么阳光城将质量工程视为重要原因。价格限制措施将房地产归还给质量定价,在市场萎缩的情况下,质量是产品可以被市场接受的基本保证,是实现利润和溢价的根本途径。“

继2018年《绿色智慧家白皮书》发布后,阳光城今年成立了绿色智慧研究所,全面提升绿色智慧产品的技术含量和门槛。并安排了一些科研项目和与科研机构的合作。

质量方向也包括在下半年阳光城的两个重要调整之一。 “在今年上半年,我们的管理层进行了审查,发现我们的激励制度中与规模挂钩的指标的规模太大,无法与我们的战略目标相匹配。在下半年,我们将调整激励制度,以平衡规模和利润。同时,我们将加强质量定位,加强质量评估和利润评估。“朱荣斌透露,阳光城的质量评估将以工程质量和设计质量为基础,形成了一个框架。

不可否认的是,过去两年阳光城的快速增长离不开激励制度的实施。朱荣斌告诉时代经济学,在阳光城的激励机制中,长期股权激励和短期发行的突出贡献奖励均为季度;有与利润和规模相关的综合评估,以及质量和工程特殊投资激励措施。有一个双赢的机制,有过多的奖励。以双赢机制为例,它涵盖了阳光城下的200多个项目。

两年来,阳光城在“双宾”治疗下完成了一轮新陈代谢。用朱荣斌的话来说,阳光城将再两年变得“强大”。

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